可在规定比例内扣除

2020-11-12 05:27

3月1日,国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知中称,“个人售房将按转让所得征收20%个税”的消息,一下点爆了全国各地的二手房市场。银川房地产交易中心也从3月4日开始,几乎每天处于爆棚状态,为了在“差额征收20%个税”细则出台前搭乘末班车,无论是卖房者还是买房者都步调一致地加快了交易的速度。一般人都会认为,卖房者如果急于出售房屋,都会降低价格,但事实却相反,近期银川二手房的价格不但没有降低,反而出现了小幅攀升。

房屋中介公司工作人员还透露,虽然目前银川还没有开始实施“差额征收20%个税”政策,一些卖房者已开始通过提高房价来规避应交纳的税费。近期,还就有不少卖房者修改了以前的报价。其中,东安小区一户113平米的住房,开始报价56万元,在客户看房后,担心交易时不能搭乘上末班车就将价格又提高到了60万元。兴庆区育才巷景悦房产工作人员徐征仁告诉记者,目前老城区内二手房1至6层的均价在每平米5500元~5600元,一些地理位置好、精装修的二手房每平米标价达到了6000元左右,其中林荫春榭一套91平米的精装房售价达61万元。

而“支付的住房贷款利息”则是指纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

20%差额个税是指:按售房价格-原房价-合理费用后的房屋增值部分,征收20%个税。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定,“合理费用”是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

兴庆区永康巷金金鑫房产代理公司工作人员介绍,不少市民为搭乘末班车,将房产证办理时间不足5年的房子拿出来销售,由于需要承担的税费较高,因此就会标高房价以抵消各项税费,这也是近期二手房价格小幅上涨的一个原因。

在新华东街一房屋中介公司,本报记者遇到了正在登记出售房屋的张先生。张先生告诉记者,2006年他花费20余万元在云和家园购买了一套90多平米的住房,买房及装修花费巨大,由于手头紧张,没钱交纳契税等相关税费,所以就没有及时办理房产证,一直拖到2010年时才办理了房产证,目前房产证办理时间未满5年。随着张先生小孩的出生需要重新购买一套面积较大一点的住房,他本想等房证够5年后再出售现在的住房,购置新房,但“差额征收20%个税”的消息发布后,他算了一笔账,参照目前的市场价格,现在居住的房子可以卖到50万元左右。如果在“20%个税”实施前出手,只需要承担5.67%的营业税和1%的所得税,算下来大约3万多元,如果在“差额征收20%个税”实施后再出手卖房子的话,缴纳的税费将远远高于现在。如此算来,不如及早出手,并且通过标高房价来抵消自己需承担的各项税费。张先生最后在中介公司登记的售房价格为55万元,明显高于目前的市场价格。

不过,并非所有装修费用都可以算到合理费用中。“支付的住房装修费用”必须是纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在规定比例内扣除。其中,已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费的,则不得再重复扣除装修费用。

记者走访了银川多家房地产中介代理公司,工作人员均表示,春节过后,二手房市场相对平稳,自新国五条“差额征收20%个税”的消息发布后,二手房市场交易开始变得“活跃”起来,除房源急剧增多外,近期的二手房价格也随之变化,可以用几天一变来形容,价格“只高不低”。目前,银川市二手房均价已达到每平米5600余元,与年前均价相比,每平米涨幅在100元左右。

记者从中介公司房源登记表中看到,挂出的房源价格都呈趋高势头,以金凤区丽园小区为例,一套不到100平米的房子标价净拿56万元,算下来每平米5600元左右,一些地理位置好的二手房标价每平米价格达到6000元左右。记者从宁夏仕奇房产网的数据统计中了解到,从3月份开始,银川二手房均价几乎隔几天就有小幅上涨。其中在近一周内,4月1日银川市二手房均价5645元/平米,4月3日均价5672元/平米,4月9日均价5688元/平米。

本报记者了解到,自“国五条”新政出台以来,银川目前已成交二手房4000套左右,其交易量占年成交量的三分之一。业内人士普遍认为,如果银川开始实施“差额征收20%个税”政策,二手房市场首先将会出现一个阶段性的真空期。卖房者通过标高房价来抵消自己需承担的各项税费,势必会推高二手房价格,并导致刚需人群大量涌入一手房市场,并推动一手房价格的上涨,由此带动整体房价的上涨。